相続税の節税対策のためにアパート・マンション経営について

「不動産を買うと相続税対策になりますよ！」・・・本当に買って大丈夫？？

「相続税対策に不動産を購入しませんか？金利の低い今がチャンスですよ」 「空いている土地を有効活用してアパート・マンション経営をしませんか？お金も入るし節税になりますよ」 こんな情報を聞いた方、いらっしゃいますよね。 また、不動産屋さんや建築会社の営業マンからそんなことを言われた方もいらっしゃるかもしれません。 それって本当のことなんでしょうか。

将来、配偶者や残されたご家族に相続税を払わせたくない、そんな切実な想いから相続税対策にアパート・マンション経営を検討している方もいらっしゃるかと思います。 相続税の節税にもなるし、家賃収入も入る、家族のために資産を残すことができる、いいことずくめじゃないかと思いますよね。 とはいえ、不動産は安い買い物ではありません。通常は借金をして高い買い物をするのですから、簡単には決められないですよね。 実は不動産を買ったときにかかる経費や、持っているだけでかかる税金などもあります。また、将来残されたご家族に大きな影を落とす場合だってあるんです。 そういったことを知ったうえで不動産のご購入を考えていただきたいと思います。

今回は、相続税対策としてアパート・マンション経営をお考えの方に向けて、できる限り丁寧にご説明していきたいと思います。

不動産を買うと相続税対策になるしくみ

では、不動産を買うと相続税の節税になるのでしょうか？答えは、ＹＥＳです。しかも効果はかなり大きいと言っても過言ではありません。 なぜ相続税の節税になるのでしょうか。

答えは「不動産の購入金額と相続税評価額の差」にあるんです。 相続税の計算は、相続税評価額によって財産の評価をするのですが、この評価の方法は財産の種類によって違います。

①土地の評価額

現金や預貯金はそのままの金額で評価されますが、相続税において土地の評価額を、実際売買される金額のおおむね8割（20％減）で計算します。また、更地に比べアパートなどが建っている場合、さらに21％評価額が下がります（借地権70％の土地で満室の場合）。加えて、小規模宅地等の特例を使えば、条件に当てはまる部分を50％も減額してくれます。 図にまとめると以下のようになります。

8000万円で買った土地が2528万円まで評価額が下がる、実に5472万円の評価減になります。

②建物の評価額

いっぽう、アパートの建物部分の評価はどうでしょうか。建物の場合は「固定資産税評価額」で評価されるのですが、これは通常売買金額のだいたい7割（30％減）ぐらいとされています。そしてアパートを満室にした場合には、さらに30％評価額が下がります。 図にまとめると以下のようになります。

2000万円で建築したアパートが980万円まで評価額が下がる結果となりました。

③アパート全体の評価額

それぞれ土地と建物を見ていきました。アパート全体の評価額は2つの合計額となります。 土地と建物の相続税評価額：2528万円＋980万円＝3508万円 1億円で買ったアパートの評価が3508万円になりました。実に6492万円の評価減です。

相続税の節税額

仮に、お父さん・お母さん・子供1人の3人家族がいたとします。 お父さんが1億円の現金を元手に土地を買いアパートを建て、アパート経営を始めました。将来の相続税の節税額はいくらになるでしょうか。 細かい計算はここでは割愛しますが、将来お父さんに相続が発生した時にかかる相続税額は基礎控除以下となり、なんとゼロになるのです。 いっぽうで相続税対策をせずに、1億円の現金を残された2人で平等に分けた場合には、相続税が385万円かかる計算になります。 相続税対策でアパート・マンション経営をすることで、385万円ものお金が得をすることになる…すごい効果ですよね。

すごい効果、だけど落とし穴がある？

しかも賃貸アパートですので、入居者から家賃も入ってきます。長期的に安定収入を得ながら相続税の節税にもなるしくみです。

どうですか？おいしい話ですよね。 でも、おいしい話には落とし穴があるのが世の常。すべてのケースでうまくいくとは限りません。

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